La Nue-Propriété Pierre : Comprendre ce Mode d’Investissement Immobilier

Qu’est-ce que la Nue-Propriété ?

La nue-propriété est une des deux composantes du droit de propriété, l’autre étant l’usufruit. Lorsque ces droits sont séparés, l’usufruitier bénéficie du droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, tandis que le nu-propriétaire détient le bien en pleine propriété mais sans pouvoir l'utiliser ni en tirer des revenus pendant la période de démembrement.

Cette séparation des droits peut se faire de manière temporaire, souvent sur une durée de 15 à 20 ans, au terme de laquelle le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans frais supplémentaires.

Avantages de la Nue-Propriété Pierre

1. Réduction de Prix d’Acquisition : L’acquisition d’un bien en nue-propriété se fait à un prix réduit par rapport à sa pleine propriété. La décote peut aller de 30 % à 50 %, rendant l’investissement initial moins coûteux.
2. Absence de Gestion : Le nu-propriétaire n’a pas à se soucier de la gestion locative, des travaux d’entretien ou des charges courantes. Ces responsabilités incombent à l’usufruitier, souvent une société spécialisée ou un bailleur institutionnel
3. Fiscalité Allégée : Pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire n’est pas imposé sur les revenus fonciers, ni sur la taxe foncière. De plus, la nue-propriété n’entre pas dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
4. Sécurité et Valorisation : À l’issue de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, généralement revalorisé. Il peut alors décider de le vendre, de le louer ou de l’occuper.

Risques et Inconvénients

1. Liquidité Limitée : Investir en nue-propriété implique un engagement sur le long terme. Le marché secondaire de la nue-propriété est moins liquide, ce qui peut rendre la revente avant le terme du démembrement plus complexe.
2. Absence de Revenus Immédiats : Contrairement à un investissement locatif classique, la nue-propriété ne génère pas de revenus locatifs durant la période de démembrement.
3. Valorisation du Bien : La valorisation future du bien dépend du marché immobilier. Si le marché est en déclin à la fin du démembrement, la plus-value espérée peut être moindre.

Fiscalité 

Durant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne supportera pas d’impôts sur le revenu, ni de prélèvements sociaux puisqu’il ne perçoit aucun loyer.

Les biens détenus en nue-propriété n’entrent pas dans la base taxable au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). 

 Dans le cadre d’un investissement en nue-propriété à crédit et dont l’usufruitier est un bailleur social, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers existants ou futurs.

En cas de transmission dans le cadre d'un investissement en nue-propriété celle-ci est optimisée. En effet l'évaluation de la valeur du bien transmis est calculée sur la base de la seule nue-propriété. Les droits de donation sont ainsi réduits.

 En cas de démembrement avec usufruit temporaire, la valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété est prévue par l’article 669 du code général des impôts (CGI, art. 669, II). L'usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de dix ans de la durée de l'usufruit.

Conclusion

La nue-propriété pierre représente une stratégie d’investissement immobilière intéressante pour ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille tout en bénéficiant d’avantages fiscaux et d’une gestion simplifiée. Cependant, comme tout investissement, elle comporte des risques et nécessite une bonne compréhension des mécanismes en jeu. Il est recommandé de consulter des experts en immobilier et en fiscalité pour s’assurer que cette option correspond à ses objectifs financiers et patrimoniaux.